Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren te maken gekregen met een strenger control- en handhavingsbeleid door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Dit alles als gevolg van de Woningwet 2015.
Tegelijkertijd is de maatschappelijke en politieke druk op woningcorporaties toegenomen voor het oppakken van huisvesting gerelateerde problematieken. Vanuit de politiek wordt de druk op woningcorporaties opgevoerd om een belangrijke bijdrage te leveren aan de duurzaamheidsdiscussie. Daarnaast wordt pressie uitgeoefend om te zorgen voor voldoende huurwoningen om te kunnen voldoen aan de groeiende vraag, oftewel het (mede) oplossen van het beschikbaarheidsvraagstuk. Vanuit de maatschappelijke omgeving wordt met name gekeken naar de activiteiten van corporaties op dit laatste vlak (beschikbaarheid) en het vlak van de betaalbaarheid. Onder de betaalbaarheid wordt hier verstaan de mate waarin de huurder de huur kan opbrengen. Is er voor een gezonde bedrijfsvoering ook een betaalbaarheid nodig vanuit financieel oogpunt?
Keuze(s) van de corporatie
Dat corporaties zich terdege bewust zijn van hun belangrijke rol op deze vlakken, blijkt wel uit het feit dat zij zichzelf via de brancheorganisatie ook nog doelstellingen op deze gebieden opleggen die nog iets verder gaan dan de politieke en maatschappelijke doelstellingen. Een goed voorbeeld is het sociaal huurakkoord, dat maatregelen behelst die aanzienlijk verder gaan dan de op dat moment van toepassing zijnde wetgeving.
Keuzestress?
Langzamerhand beginnen nu ook de gevolgen van deze opeenstapeling van factoren zichtbaar te worden. Corporaties beginnen in financieel opzicht ‘last’ te krijgen van deze ontwikkelingen. Willen corporaties alle doelstellingen die vanuit de omgeving op ze afkomen nog waar kunnen maken, dan vormen de door WSW en Aw opgelegde normen een steeds meer knellend keurslijf waaraan zij dienen te voldoen.
In praktijksituaties leidt dit ertoe dat corporaties keuzes moeten gaan maken tussen de verschillende activiteiten waar zij mee aan de slag willen: nieuwbouw, verduurzaming, huurprijsbeleid en onderhoud. Al deze activiteiten vormen een aanslag op de beschikbare middelen van de corporatie, wat ertoe leidt dat corporaties gedwongen zijn om meer externe financiering aan te trekken. Het willen wordt meer en meer begrensd door het daadwerkelijk kunnen. Zowel nu, als op de langere termijn.
Waarde of Cash?
Op zich is dit laatste geen nieuwe ontwikkeling, corporaties zijn van oudsher grotendeels afhankelijk van externe financiering. Wat hier echter wel nieuw in is, is de wijze waarop de waarde van de corporatie bepaald wordt. Waar het geldende adagio in de hedendaagse bedrijfsvoering bij de meeste bedrijven ‘Cash is King’ luidt, worden woningcorporaties geconfronteerd met steeds nieuwe en (zelfs voor de verantwoordelijke extern toezichthouders) onbegrijpelijke waardebegrippen. Woningcorporaties waarderen hun vastgoed balanstechnisch op marktwaarde in verhuurde staat. Een afgeleide hiervan, de beleidswaarde, wordt echter gebruikt om te bepalen of de corporatie niet ‘in ongezonde mate’ extern gefinancierd is. De zogenoemde ‘Loan to Value’ wordt op deze waarde gebaseerd. Wonderbaarlijk genoeg hebben de toezichthouders echter nog geen nieuwe norm op deze grondslag kunnen bepalen voor het afgeven van een ‘gezondheidsverklaring’ voor de corporatie. Zij hebben hun norm vooralsnog gebaseerd op de, voor de extern toezichthouder in onbruik geraakte, bedrijfswaarde.
Dan nu terug naar waar de corporatie voor is, en hoe de corporatie de middelen hiervoor logischerwijs beschikbaar krijgt en benut. Zoals eerder gesteld dient de corporatie de doelen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en (in veel gevallen) duurzaamheid te halen. Voor het eerste doel is het belangrijk dat corporaties bezit kunnen blijven toevoegen, oftewel nieuw bouwen. Voor het tweede doel geldt dat de corporatie de huurprijzen (kunstmatig) lager dan de markt houdt. Voor het derde doel tenslotte, geldt dat de corporatie kasmiddelen inzet voor het verbeteren van de kwaliteit van bestaande woningen. Overigens is dit laatste ook belangrijk voor het behoud van de woningen, in combinatie met het algemene onderhoudsniveau.
Bijzonder aan al deze doelstellingen is, dat het in principe geen kapitaalsvraagstukken, maar kasvraagstukken zijn: dat wat binnenkomt, moet voldoende zijn om dat wat er uitgaat te dekken, inclusief de lasten en aflossingen die te maken hebben me de externe financiering. Oftewel: Cash is King! Benieuwd hoe lang het duurt voor ook de politiek en de toezichthouders zich echt gaan realiseren dat voor het behalen van de opeenstapeling van doelstellingen de beschikbaarheid van middelen allesbepalend is hierin. Het opwerpen van allerhande blokkades als VPB, verhuurderheffing, ATAD en dergelijke die vooral ingegeven zijn door te kijken naar de waardeontwikkeling (euro’s op papier) door de politiek gaat hierbij niet helpen. Straks zijn corporaties de nieuwe Daf van Nederland. Steenrijk op papier, maar failliet door gebrek aan middelen!
Het verhaal verdient een vervolg…
Logischerwijs verdient dit onderwerp nadere aandacht, ook binnen uw corporatie. Het is een samenspel van financiën, fiscaliteit en wonen. Wij nodigen u van harte uit hierover met ons in gesprek te gaan. Bent u een andere mening toegedaan dan wij hier verwoorden, gaan wij ook graag daarover met u in discussie.