assetmanagement en vastgoedsturing
Assetmanagement, veel corporaties worstelen hier nog mee. Wat is assetmanagement eigenlijk? Hoe geef je daar vorm aan? Corporaties zijn gewend om te denken vanuit de bedrijfswaarde. Hoe staan taxatiewaarderingsbegrippen in relatie tot bedrijfswaardebegrippen? Sluit het gehele proces wel aan bij het verantwoorden van de bedrijfsvoering richting toezichthouders? Vragen, onduidelijkheden en begripsverwarringen geven aanleiding tot nadenken en dragen niet bij aan een adequate inrichting ervan.
Assetmanagement als onderdeel van vastgoedsturing
De praktijk leert dat assetmanagement veelal wordt geïnterpreteerd vanuit de ‘stenen’ zonder rekening te houden met operationele zaken, zoals huisvestingslasten van de organisatie, , financieringskosten, fiscale aangelegenheden en leefbaarheidskosten. Alloceren en prioriteren van budgetten per complex zijn veelal naar eigen inzicht ingevuld/toebedeeld door de assetmanager zonder afstemming met de afdeling financiën. De waardebegrippen bekend uit de taxatieleer en assetmanagement komen wellicht overeen qua begrip, maar deze sluiten onvoldoende aan bij de bedrijfsspecifieke kengetallen (ratio’s) waarop de corporatie wordt afgerekend. Samenhang en verband ontbreken en als het gaat om vastgoedsturing is dit essentieel.
Assetmanagement verlengde van taxatieproces?
De taxatiepraktijk en assetmanagement vertonen veel overeenkomsten. Beide waarderingen zijn vaak gebaseerd op onjuiste of incomplete datagegevens. Met name bij de handboekwaarderingen controleert de taxateur globaal en bij geautomatiseerde softwaresystemen is het uitgangspunt dat de aangeleverde gegevens juist zijn. Men vraagt zich zelden af of er geen sprake is van het ‘stapelen van aannames’.
Daarnaast leert de praktijk dat de waardebepaling van vastgoed gebaseerd is op ‘markt’ referenties. Bedrijfsspecifieke zaken zijn geacht te zijn verdisconteerd in een, niet nader onderbouwde en toegelichte, disconteringsvoet. In de discounted-cashflow-waardering zijn veelal de disconteringsvoet en de eindwaarde sluitstuk om te komen tot de marktwaarde. Eenvoudig gezegd, 2×12, 3×8 en 4×6 geven allen de uitkomst van 24 hetgeen overeenkomt met de ‘markt’ waarde en die aansluit bij de huidige taxatiepraktijk. Voornoemde taxatiepraktijk sluit onvoldoende aan om de individuele parameters op een juiste manier te vertalen naar bedrijfsvoering, beleidswaarde en beleid.
Sector gebonden regelgeving
De vraag is of sectorspecifieke zaken, zoals afspraken met overheden inzake beperking in verhuurbaarheid en verkoopbaarheid wel voldoende aandacht krijgen bij de waardering. Door een niet nader onderbouwde, toegelichte en doordachte taxatieopbouw geeft dit ruis op de lijn. Vertaling naar en verbinding met bedrijfsspecifieke ratio’s wordt hierdoor beperkt, evenals analysemogelijkheden om inzicht te verkrijgen in de vastgoedportefeuille die benodigd zijn om stappen te kunnen nemen voor visie op de bedrijfsvoering en aanscherping van beleid!
Kortom;
Assetmanagement zonder inhoudelijke onderbouwde toelichting leidt tot verwarring in het vastgoedsturingsproces.
Vanuit de ‘stenengedachte’ is assetmanagement slechts een onderdeel in het proces van vastgoedsturing. Vanuit die gedachte is assetmanagement alleen onvoldoende om onderbouwde keuzes te kunnen maken in de vastgoedportefeuille. Verbinden van mensen en middelen waarbij de stenen ‘slechts’ een bedrijfsmiddel zijn leidt tot (echte) vastgoedsturing. Alleen door belangen tussen de diverse afdelingen in het gehele proces te delen en te verbinden kan er vastgoedsturing aan de portefeuille worden gegeven om daarmee te komen tot een gezonde bedrijfsvoering.
Sector informatie ontvangen?
Schrijf je in!
