Woningcorporaties
Deze week spreekt de Tweede Kamer over de woningnood in Nederland en mogelijke oplossingsrichtingen. Een van de knelpunten is platweg, de beschikbare middelen daarvoor. Woningcorporaties zijn bij uitstek de vehikels om grootscheeps te kunnen bouwen. Dan moet dat wel voldoende gefaciliteerd worden (beschikbare grond, financiële middelen en afwezigheid van belemmerende factoren). Op 26 september 2023 is in de Tweede Kamer de motie Beckerman aangenomen die voorstelt woningcorporaties te compenseren, omdat de huidige belastingdruk de aanpak van de wooncrisis belemmert. Er ligt een voorstel (motie) om dat te doen door middel van afschaffing van de Vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties. Dat lijkt een sympathiek voorstel, maar of dat wel zo positief uitpakt, is sterk afhankelijk van de gekozen uitwerking en de route daarnaartoe.
De minister (de Jonge) heeft de Kamer op 3 oktober een teleurstellende brief gestuurd, waarin hij vooral aangeeft waarom dit (afschaffen vennootschapsbelastingplicht) niet (zomaar) zou kunnen. Op basis van de argumenten die de minister aandraagt lijkt dat inderdaad zo te zijn. De minister schetst echter maar een deel van de mogelijke oplossingen en verschuilt zich, zoals zo vaak in het verleden ook is gebeurd, achter het (volstrekt oneigenlijke) argument dat het niet zomaar kan, aangezien we dan een ‘omvangrijke proces door moeten ‘in Europa’. Formeel gezien mag dat juist zijn. In praktische zin zal dat meevallen, immers de lidstaten bepalen uiteindelijk zelf hun eigen regels ten aanzien van staatssteun. Niet voor niets zijn in vrijwel al onze omringende landen sociale huisvesters vrijgesteld van belasting naar de winst (en bovendien meestal ook nog van andere fiscale heffingen) of hebben ze grote fiscale tegemoetkomingen. Het heeft hier overduidelijk meer de schijn van niet willen dan niet kunnen!
Nog een belangrijk punt in de brief van de minister is het volgende: ‘Woningcorporaties maken fiscaal gezien winst doordat zij een positief resultaat behalen over de exploitatie van hun sociale huurwoningen: de huuropbrengsten en andere opbrengsten van woningcorporaties zijn hoger dan de uitgaven die woningcorporaties hebben aan onderhoud en dergelijke van hun vastgoed’. Dat is een belangrijk punt, want inderdaad, door de wetsfictie (zie hierna) en de specifieke regels die er fiscaal gelden én het afschaffen van een aantal fiscale faciliteiten (algemeen werkend, maar (vrijwel) alleen materialiserend bij woningcorporaties), maken corporaties fiscaal winst! Verdere uitkleding van fiscaal instrumentarium onder het mom van anti-misbruik regelingen en een slapende Nederlandse overheid ten aanzien van regelgeving uit Brussel (geen uitzondering voor maatschappelijke organisaties als woningcorporaties voor de ATAD – regeling, die er ook hier wel is in de ons omringende landen) maken dat woningcorporaties commercieel verlies lijden, terwijl ze fiscaal winst behalen! Vennootschapsbelasting betalen maakt investeren in nieuwbouw vrijwel onmogelijk.
Het invoeren van de belastingplicht van woningcorporaties werd al genoemd in de MDW trajecten in de tachtiger jaren van de vorige eeuw. Staatssecretaris Heerma onderzocht toen al de mogelijkheid om corporaties meer te zien als ‘vastgoedondernemers’. De uiteindelijke vormgeving van eerst partiele belastingplicht is voortgekomen uit de gedachte van het creëren van een meer level playing field tussen woningcorporaties en commerciële marktpartijen op de woningmarkt. Bovenal zocht, door de economische omstandigheden (2006/2008) de overheid vooral naar eenvoudig te realiseren en snelle opties om haar uitgaven te kunnen dekken. Het is dan ook logisch vanuit die gedachte dat kort daarna integrale belastingplicht werd ingevoerd. Het alsmaar groeiende eigen vermogen van woningcorporaties leek een voor de hand liggende oplossing voor de overheid om zo op eenvoudige wijze € 500 miljoen binnen te halen. Van de twee overwegingen om het invoeren van de belastingplicht te rechtvaardigen lijkt destijds het budgettaire sterk de overhand te hebben gehad. Staatsteunoverwegingen speelden in de invoeringsdiscussie in het geheel (nog) geen rol (zoals nu wel eens wordt beweerd).
Het tot stand komen van de belastingplicht voor de Vennootschapsbelasting ging niet zonder slag of stoot. Daar zijn stevige gesprekken met de sector en de betrokken departementen (VROM en Financiën) over gevoerd. Dat heeft wel geresulteerd in een unieke set afspraken tussen het ministerie van Financiën, de belastingdienst en de corporatiesector (het eerste sector brede belastingconvenant de VSO, eerst VSO-1 (2006 – partiële belastingplicht) daarna VSO-2 (2008 – integrale belastingplicht)). Belangrijk in het kader van de gemaakte afspraken is dat de corporaties hun bezit op de openingsbalans mochten opnemen voor 70% van de WOZ-waarde (!).
Die openingsbalans is belangrijk, aangezien er bij het beëindigen van de belastingplicht moet worden afgerekend over (kortweg gezegd) het verschil tussen de waarde die is opgenomen op de openingsbalans en de waarde in het economisch verkeer op de datum van het beëindigen van de belastingplicht. Die lage waarde op de openingsbalans zorgt er nu voor dat er, bij beëindiging van de belastingplicht, over een flinke waardestijging zou moeten worden afgerekend!
In zijn brief schetst de minister weliswaar kernachtig de ontstaansgeschiedenis en de haken en ogen aan het beëindigen van de belastingplicht voor de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Jammer genoeg is het verhaal allerminst volledig. Met name mist de nuance ten aanzien van het MDW traject en het juridische traject dat is ingezet door de Nederlandse beleggers bij het Europese Hof, waardoor we met regelgeving zitten opgescheept, die mede de huidige woningcrisis heeft veroorzaakt. Minstens zo jammer is het dat aan de oplossingenkant er nog wel wat opties zijn, die niet worden vermeld!
Belangrijk om in de ontstaansgeschiedenis te vermelden is dat woningcorporaties bij wetsfictie (een politieke keuze!) onder de heffing van de vennootschapsbelasting zijn gebracht. Immers, stichtingen en verenigingen zijn slechts belastingplichtig, indien en voor zover zij een onderneming drijven. In de jurisprudentie wordt onder een onderneming het volgende verstaan:
Ontbreekt één van de bovenstaande elementen? Dan is geen sprake van een onderneming. Uit de jurisprudentie volgt dat de voorwaarden voor het drijven van een onderneming feitelijk moeten worden beoordeeld. Zonder al te veel op de inhoudelijke merites in te gaan is zonder meer verdedigbaar dat een woningcorporatie, ondanks dat er soms positieve resultaten worden behaald, per definitie het winstoogmerk ontbeert. Daarmee is er op basis van deze criteria geen ondernemerschap voor de VpB. Door de (in 2006 in de wet opgenomen) wetsfictie dat corporaties vennootschapsbelastingplichtig zijn, wordt er echter aan deze afweging helemaal niet toegekomen! In zijn brief van 3 oktober geeft de minister zelf al een prachtig handvat voor het opheffen van de wetsfictie. Hij geeft namelijk expliciet aan: ’Woningcorporaties zijn maatschappelijke organisaties zonder winstoogmerk. Dat is wettelijk ook zo vastgelegd in de Woningwet’. Dat kan ook weer worden opgenomen in de wet op de Vennootschapsbelasting. De Nederlandse overheid is volledig vrij die in 2006 opgevoerde wetsfictie op te heffen. Het is ook maar zeer de vraag of dat discussie met Brussel op zal leveren. Corporaties krijgen namelijk gewoon terug wat ze eerder ook al hadden: een bewust gekozen subjectieve vrijstelling teneinde te voorzien in oplossingen voor een maatschappelijk probleem en het voldoen aan een grondwettelijke taak van de overheid.
Een eerste alternatieve oplossingsrichting is dus al gelegen in het opheffen van de hiervoor genoemde wetsfictie. Dat is eenvoudig te realiseren en levert weinig gedoe op. Natuurlijk zullen er weer beleggers en ontwikkelaars opstaan en gaan lopen mekkeren dat het onrechtvaardig is. Maar het in hun ogen rechtvaardige(r) level playing field, heeft er tot op heden niet toe geleid dat de juist al geruime tijd hard nodige middenhuur woningen door hen wel gebouwd werden (of gaan worden). Wat mij betreft een typisch geval van krokodillentranen.
Een tweede oplossingsrichting kan worden gevonden binnen het vennootschapsbelastingsysteem zelf. Er zijn binnen het VpB-stelsel commerciële beleggers actief, die weliswaar onder de vennootschapsbelasting vallen, maar helemaal geen belasting betalen. De reden daarvoor is dat ze onder het ‘nul tarief’ vallen. Gezien de status van woningcorporaties is het niet onlogisch die status ook op hen van toepassing te verklaren. Daar kleven alleen best wel wat haken en ogen aan, maar het kan wel. Daarbij zijn met name rechtsvorm, waardering van het vastgoed en wat specifieke voorwaarden ten aanzien van financiering lastige punten, maar ook hier geldt, waar een wil is….
Een verkenning van deze alternatieven lijkt de moeite waard. En hoogstwaarschijnlijk zit de oplossing niet in één specifieke aanpak. Ook een combinatie van maatregelen, zoals terugkeer naar de partiële belastingplicht en een langere termijn voor het kunnen toepassen van de HIR (HerInvesteringReserve – enkel en alleen voor woningcorporaties!) kan ook al een behoorlijke stap in de goede richting zijn. Het is niet de bedoeling om hier volledig te zijn. Er zijn ongetwijfeld nog oplossingen mogelijk die we nu niet hebben genoemd.
Het zomaar, zonder meer afschaffen van de Vennootschapsbelastingplicht van woningcorporaties lijkt, mede vanwege de afrekeningsproblematiek die daaraan vast hangt, niet meteen de meest voor de hand liggende oplossing. Er is echter een scala aan mogelijkheden. De brief van de minister van 3 oktober lijkt haast wel een excuusbrief op voorhand. Er komt vooral een opsomming van wat er niet kan en de vooraankondiging van een doekje voor het bloeden. Daarmee gaan we het niet redden. Als de minister iets van zijn ambitieuze plannen gerealiseerd wil zien is er meer nodig dan dit!
Het lijkt er daarmee op dat het vooral ontbreekt aan politieke moed en de wil om ook daadwerkelijk dit fiscale knelpunt aan te pakken en met oplossingen te komen. Het is te hopen dat de Tweede Kamer die moed wel heeft en ook durft te kiezen en de minister aanspoort hier toch echt met een goede uitkomst voor de corporaties op de proppen te komen. En dat zal moeite kosten en pijn gaan doen. Want ja, geld vrij maken voor woningbouw betekent (gezien de grootte van de ermee gemoeide bedragen) dat er heel wat andere zaken niet door kunnen gaan.
