Terug naar JARENLANGE EXPERTISE

Woningcorporaties: Sluit uw vastgoed aanbod nog (wel) aan bij de veranderende omgeving?

Woningcorporaties zijn, in iedere geval voor zover het over het aanbod van woonruimte gaat, de grootgrondbezitters van Nederland. En hoewel het te ver gaat om de huurders aan te merken als de ‘horigen’, is het wel degelijk zo dat een groot gedeelte van de Nederlandse bevolking geen keus heeft en voor haar woonruimte is aangewezen op het aanbod van woningcorporaties. Woningcorporaties richten zich met hun aanbod in de meeste gevallen op mensen die op de vrije markt niet of nauwelijks zelf in hun woonruimte kunnen voorzien. Onder deze definitie worden zowel mensen met een laag inkomen als mensen waarbij dit door een andere bijzondere, omstandigheid wordt veroorzaakt. Denk hierbij aan verplicht langer thuis moeten blijven wonen (ouderen), herintreding in de maatschappij (psychiatrisch patiënten, gedetineerden, probleem jongeren etc.) of aan mensen met een verblijfstatus. Tegelijkertijd is er ook een grote groep ‘middeninkomens’ die vrijwel niet aan een woning kunnen komen.

Deze door rijk en corporaties zelf opgelegde doelstelling is anders dan de missie die corporaties zich in het verleden stelden en die van toepassing was toen het grootste gedeelte van het corporatiebezit werd gerealiseerd. Het is dan ook van belang dat corporaties zichzelf de vraag stellen of het bestaande bezit nog wel aansluit bij wat de doelgroep nodig heeft en hoe de ideale vastgoedmix van de corporatie er zou moeten uitzien. Maar hoe?

Allereerst zou er naar onze mening een beeld gevormd moeten worden van wat er in het werkgebied van de corporatie gevraagd wordt, welke trends zien we en welke ambities hebben gemeente en regio zich gesteld? En wat is de rol die de corporatie zichzelf toedicht binnen dit stelsel van trends en ambities? Hoe sluit dit vervolgens weer aan bij de landelijk gestelde doelstellingen voor de corporatiesector?

Vanuit de woningwet 2015 en de daaropvolgende ontwikkelingen in de sector en de manier waarop door de overheid naar de sector wordt gekeken, is duidelijk geworden dat corporaties zich op een viertal primaire doelstellingen dienen te richten, te weten beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit (inclusief duurzaamheid) en leefbaarheid.

Deze doelstellingen zien wij de laatste jaren sterk terug in ondernemingsplannen en toekomstvisies van Woningcorporaties, maar wij zien ook dat corporaties binnen deze doelstellingen door financiële beperkingen prioriteiten moeten stellen. Logischerwijs heeft het stellen van prioriteiten hierin ook consequenties voor het toekomstbeeld ten aanzien van uw vastgoedportefeuille. Bovendien kan de  corporatiesector deze doelstellingen niet alleen realiseren, maar zal ze hierin de samenwerking met de ketenpartners moeten zoeken. Zij zijn immers afhankelijk van gemeenten voor bouwgronden en warmtevisies, maar evenzo moet er de samenwerking met bijvoorbeeld gemeentelijke kredietbanken en maatschappelijk werk worden gezocht voor het realiseren van de leefbaarheidsdoelstellingen. Daarnaast kan de sector ook deze doelstellingen niet allemaal tegelijkertijd realiseren. Vanwege de financiële overheidsklemmen (Vennootschapsbelasting, verhuurdersheffing en zeer restrictief huurbeleid met als dieptepunt zelfs huurbevriezing in 2021) moeten er keuzes gemaakt worden.

Hoe hangt dit alles nu samen met uw wensportefeuille? En welke keuzes maakt u bij het vaststellen van uw wensportefeuille?

Bij het opstellen van uw wensportefeuille bepalen de hiervoor genoemde doelstellingen en afhankelijkheden de voorwaarden waaraan de mix van uw bezit in de ideale omstandigheden dient te voldoen. Bovendien houdt een investering in één van deze doelstellingen automatisch ook een beperking van de investeringscapaciteit voor inzet met betrekking tot de andere doelstellingen in. Over de vier genoemde  doelstellingen kunt u zichzelf de volgende vragen stellen:

Beschikbaarheid:

Kunt u als corporatie en primaire volkshuisvester voldoende woningen aanbieden om de doelgroep van woonruimte te voorzien? Kunt u alle doelgroepen die u wilt bedienen ook van woonruimte voorzien? En zo niet, hoeveel en welk type huisvesting dient u in de komende jaren toe te voegen om alsnog aan de woningbehoefte te kunnen voorzien? Hoe gaat u dit doen, door nieuwbouw, herbestemming van bezit, splitsing of samenvoeging van bezit? Kunt u dit zelf of moet u hiervoor samenwerken? En zo ja met wie?

Betaalbaarheid:

Kunt u redelijkerwijs uw aanbod aan uw doelgroep nog zodanig vormgeven dat het voor de doelgroep betaalbaar blijft? Blijft daarmee ook uw bedrijfsvoering nog duurzaam? Is uw woningbezit nog wel passend bij de huurprijzen die uw doelgroep op kan brengen, of stelt dit andere eisen met betrekking tot bijvoorbeeld de omvang, maatvoering en het uitvoeringsniveau van uw woningbezit?

Kwaliteit en duurzaamheid:

Zijn investeringen in dit gebied nog wel verantwoord, kunt u als corporatie deze investeringen nog wel terugverdienen? Wordt het niet eens tijd om de huidige maatvoeringen en uitrustingsniveau ’s te heroverwegen? Welk (basis)kwaliteitsniveau mag een huurder van u verwachten? Hoe gaat u om met wensen in het kader van hogere kwaliteit? Welke investeringen in duurzaamheid zijn verantwoord, gegeven dat ook de ontwikkelingen hierin nog volop gaande zijn en ook gemeenten hun warmtevisie veelal nog niet geconcretiseerd hebben? Welke maatregelen kunt u nemen in het kader van ‘no regret’? Moet niet tegenover elke ingreep op het gebied van duurzaamheid een huurverhoging staan (mede gezien de geringe andere huurverhogingsmogelijkheden)?

Leefbaarheid:

Welke uitgaven doet u in het kader van leefbaarheid, en welke invloed heeft dit op uw verdiencapaciteit? Zijn deze uitgaven per definitie onrendabel, omdat ze niet leiden tot meer verdiencapaciteit? Of zijn deze investeringen noodzakelijk in verband met de verhuurbaarheid, om de huidige verdiencapaciteit op peil te houden? Kunnen we leefbaarheid in de wijk nog wel sturen, gezien het restrictieve toewijzingsbeleid?

Wanneer u voor uw organisatie uw beeld ten aanzien van de bovengenoemde vraagstukken heeft gevormd, kunt u prioriteiten gaat stellen met betrekking tot de besteding van uw beschikbare middelen. Voor elke omgeving en elke organisatie kunnen deze prioriteiten anders uitvallen en leiden tot andere doelstellingen binnen uw wensportefeuille.

Hofmeier heeft inmiddels uitgebreide ervaring opgebouwd om u te kunnen ondersteunen en faciliteren bij het in kaart brengen van en het maken van dit soort keuzes voor uw eigen organisatie. Wilt u hierover meer weten, of met ons over dit onderwerp in gesprek gaan? Neemt u dan contact met ons op.

Voornaam*
Achternaam*
Velden met * zijn verplicht
Hidden
Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.