In onze eerder publicatie (‘Investeringsstatuten woningcorporaties aan herziening toe’) hebben wij u meegenomen in onze visie ten aanzien van de noodzaak tot herziening van de investeringsstatuten van woningcorporaties. Zoals we in dat artikel naar voren hebben gebracht, zijn er bij de beoordeling van investeringsprojecten verschillende ‘niveaus’ waarlangs een project kan en moet worden beoordeeld. In de eerste plaats is, vanuit de primaire doelstelling die de corporatiesector heeft, het maatschappelijk rendement van de investering eigenlijk (nog) belangrijker dan het financieel rendement. Vanuit de normen die toezichthouders de corporatiesector hebben opgelegd, dient uiteindelijk ervoor gezorgd te worden dat de financiële huishouding op portefeuilleniveau passend blijft binnen de gestelde normen. Daarnaast blijft het naar ons idee onverminderd belangrijk dat investeringsprojecten passen bij de intuïtie, het gevoel en het verstand van de betrokken medewerkers binnen de organisatie.
Toch blijkt uit de reacties die wij hebben ontvangen naar aanleiding van het genoemde artikel dat met name de financiële toetsing van individuele projecten nog tot vragen leidt. Op portefeuilleniveau kunnen we het totaal van alle plannen en de financiële implicaties relatief eenvoudig doorrekenen binnen onze meerjarenprognoses, en rolt hier ‘vanzelf’ een beeld uit of deze passend zijn. Wat betreft het maatschappelijk rendement kunnen we vanuit onze primaire doelstelling (relatief) eenvoudig beredeneren waarom een project wel of niet bijdraagt aan onze maatschappelijke opgaven en of het project dus maatschappelijk rendement oplevert [1]. Wat op dit moment vooral een uitdaging vormt is om de daadwerkelijke financiële bijdrage van een individueel project inzichtelijk te maken en dit desgewenst te kunnen vergelijken met andere projecten. Deze vraag vormt de focus van het gedachtegoed waar wij u in dit artikel in mee willen nemen.
Laten we in eerste instantie eens kijken hoe het er in onze persoonlijke financiële situatie aan toe gaat. Onze mogelijkheden worden veelal bepaald door wat er in onze portemonnee of op onze bankrekening staat. Oftewel: we hebben te maken met inkomsten en uitgaven die met elkaar in balans moeten zijn willen we op enig moment aan het eind van de maand nog brood kunnen kopen. Die inkomsten en uitgaven hebben we zowel in het verleden gehad, als in het heden en zullen we ook nog hebben in de toekomst. In principe is het van belang dat deze inkomsten en uitgaven zowel in het verleden, heden als toekomst in evenwicht zijn. De lening voor bijvoorbeeld de aankoop van een huis (verleden) moet in evenwicht zijn met de koopsom voor het huis (verleden). Het salaris (heden) dient in evenwicht te zijn met onze levenskosten en maandelijkse rente en aflossing voor onze hypotheek (heden) en de eindaflossing van de hypotheek (toekomst) dient in evenwicht te zijn met de opbrengst van de verkoop van het huis (toekomst). En alles wat er aan inkomsten meer gegenereerd wordt dan we uitgeven kunnen we zien als ons persoonlijk financieel rendement.
Waarom zou het in een zakelijke context dan anders zijn?
Zoals uit bovenstaande stukje al wel duidelijk wordt, zijn wij van mening dat woningcorporaties hun investeringsprojecten op een gelijke manier als hierboven aangegeven kunnen benaderen. Ook Woningcorporaties zijn immers voor hun bedrijfsvoering afhankelijk van de liquiditeiten die zij beschikbaar hebben. Waarom dan niet benaderen vanuit deze zelfde ‘Cash is King’ gedachte?
Ook voor corporaties is het van belang te onderkennen dat zij te maken hebben met kasstromen uit het verleden (grond- en bouwkosten, lening), opbrengsten en kosten in het heden (huurinkomsten, onderhoudsuitgaven, beheerkosten, heffingen, rente) en kasstromen in de toekomst (aflossing lening, opbrengst verkoop of, als fictieve kasstroom, inbrengwaarde bij een herontwikkelingsproject, aflossing lening). Ook hierin geldt dat het belangrijk is dat de kas-instromen in al deze ‘perioden’ voldoende zijn om de kas-uitstromen te kunnen betalen. Voor de doorrekening voegen we hier nog een fictieve ‘inflatiekasstroom’ voor het ingebrachte eigen vermogen aan toe.
Naar onze mening kan een project als rendabel worden beoordeeld wanneer de inkomende kasstromen per saldo groter zijn dan de uitgaande kasstromen inclusief fictieve kasstromen (inflatie en inbrengwaarde), gerekend over de gehele voorziene levensduur van het project.
Wij zijn ervan overtuigd dat, om een project binnen de eigen context te kunnen beoordelen, het van belang is dat juist de expertise van de eigen medewerkers van belang is om de toekomstige kasstromen en, eventueel, de parameters voor prijsstijgingen in te schatten passend in deze eigen context. Het gebruik van genormeerde stijgingspercentages, levensduur en eindwaarde, zoals gebruikelijk in de bedrijfswaarde, en het in de berekeningswijze buiten beschouwing laten van de fictieve kasstroom voor ‘inflatie op het eigen vermogen’ maken dat de eigen toekomstbeelden van de organisatie onvoldoende worden meegewogen in de beoordeling van het specifieke project. Wij vertrouwen er hierin op dat de medewerkers en bestuurders van individuele corporaties een beter beeld kunnen vormen van de lokale context en de consequenties hiervan voor de kasstroomontwikkelingen, dan wanneer wordt aangesloten bij landelijke of regionale normcijfers. Uiteraard dient hier niet blind gevaren te worden op het kompas van een (1) medewerker, maar is het nodig hier vanuit verschillende disciplines binnen de organisatie aan te werken en alles wat relevant lijkt uitgebreid met elkaar te bespreken.
Natuurlijk kunnen wij niet anders dan ook dit artikel af te sluiten met misschien wel de belangrijkste graadmeters bij het beoordelen van een investeringsproject, zoals we ook in ons eerdere artikel al hebben aangehaald: “Blijf alert en scherp, ga niet over een nacht ijs. Blijf alert bij het inrekenen van investeringen: ‘hebben we er scherp genoeg naar gekeken, hebben we het goed genoeg met elkaar doorgesproken en geloven we zelf (nog) in de cijfers waar we mee rekenen’? Past het echt binnen onze (volkshuisvestelijke) doelstellingen? Check of de gehanteerde normen nog actueel zijn en de uitkomsten marktconform en hou, bij nieuwbouwprojecten, in de gaten of de vrijeverkoopwaarde minimaal gelijk is aan de stichtingskosten. Peil het gevoel bij de investering. Als een investering niet goed ‘voelt’, is deze dat misschien ook niet, ondanks een mooie financiële uitkomst (op papier).”
[1] Het meetbaar en vergelijkbaar maken van dit maatschappelijk rendement is nog een ander vraagpunt, waar wij desgewenst graag met u over in gesprek gaan.
Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact met ons op!