Huurbevriezing en de jaarstukken 2020

Na de Wet Eenmalige Huurverlaging in december 2020 deed zich na de brief van Minister Ollongren op 17 februari jl. een nieuwe inbreuk voor op de marktwaarde verhuurde staat en de beleidswaarde. Het gaat nu om de bevriezing van de huurprijs van sociale huurwoningen op 1 juli 2021. In de brief noemt de minister dat dit de woningcorporaties structureel ongeveer € 180 miljoen per jaar gaat kosten. Dat is voor de 2,2 miljoen sociale huurwoningen een gemiddeld bedrag van € 82 per jaar. Gelukkig zegt de minister toe, dat dit jaarlijkse gemis gecompenseerd zal worden door een verlaging van de verhuurdersheffing tot een totaalbedrag van € 200 miljoen. Hoe past dit in de jaarstukken 2020?

Invloed op de marktwaarde verhuurde staat?

In het Waarderingshandboek 2020 is deze huurbevriezing niet opgenomen. Dan zou je kunnen denken, dat de uitkomst van het taxatieproces te hoog is. De berekende huurbaten vanaf 2021 zullen in de werkelijkheid beduidend minder hoog zijn dan de berekeningen van de toekomstige huursom volgens het waarderingshandboek. Daar staat tegenover dat de verhuurdersheffing die voor 2021 nog in het waarderingshandboek was opgenomen voor 0,526 % van de WOZ-waarde ook in september 2021 zal worden verlaagd. Deze heffing leidt jaarlijks in september tot een uitgave en daarmee ontstaat in 2021 voor de woningcorporaties een begrotingsvoordeel. Immers je mist de verhoging van de huuropbrengsten vanaf 1 juli 2021 voor 6 maanden en je ontvangt de korting op de verhuurdersheffing voor 12 maanden.

In de jaren 2022 en volgende zal het nadeel voor de woningcorporaties als totaal ongeveer gelijk zijn aan het voordeel. Met nadruk schrijf ik voor de woningcorporaties als totaal. Immers onderling zullen er geringe verschillen zijn. Wanneer een woningcorporatie relatief hoge huurbaten heeft (de gemiddelde netto huur van een sociale huurwoning bedroeg in 2019 € 527), zal de woning op grond van de kwaliteitskenmerken ook een relatief hoge waardering van de WOZ hebben. Mijn verwachting is dan ook, dat deze twee grootheden voor iedere woningcorporatie vrijwel gelijk zijn. Kortom, de huurbevriezing per 1 juli 2021 zal geen gat slaan in de balanspost van de vastgoedbeleggingen.

Omdat de beleidswaarde wordt afgeleid van de marktwaarde verhuurde staat, zal deze waarde ook nagenoeg geen wijziging ondergaan van de lagere huurbaten in combinatie met de verlaging van de verhuurdersheffing.

Voor de kengetallen zullen de wijzigingen ook gering zijn. Vanwege de lagere kasuitstroom in september 2021 zal de ICR eind 2021 licht verbeteren en de LTV en solvabiliteit zullen vanwege de gelijkblijvende beleidswaarde niet muteren.

Wat gebeurt er door de Wet Eenmalige Huurverlaging?

Met de doorwerking van Wet Eenmalig Huurverlaging (WEH) is het effect anders. De overeenkomsten zijn, dat ook dit onderwerp niet is opgenomen in het Waarderingshandboek en dat de effecten op landelijk niveau, opnieuw door de structurele verlaging van de verhuurdersheffing, ongeveer neutraal zijn. Het verschil is, dat de situatie per woningcorporatie hierin heel anders zal zijn.

Als een woningcorporatie relatief veel huurders van sociale huurwoningen heeft met een netto huur boven de € 633, een kleine samenstelling van de huishoudens en een laag inkomen met recht op de WEH, dan kan het effect aanzienlijk groter dan het gemiddelde in Nederland en zal de marktwaarde verhuurde staat (en daarmee de beleidswaarde) na 1 april 2021 lager zijn dan nu uit de berekeningen volgens het waarderingshandboek 2020 zal komen. Omdat de belastingdienst snel inzicht geeft in de huishoudens die recht hebben op de huurverlaging, kunnen de effecten nu al berekend worden. Van 1 woningcorporatie ken ik de cijfers al en deze woningcorporatie kan de effecten kwantitatief vermelden in de gevoeligheidsanalyse in de toelichting op de balans.

Wat kan de woningcorporatie doen?

Beide genoemde inbreuken op de huurbaten zullen gevolgen hebben voor de kasstromen vanaf april 2021. Het is verstandig om deze effecten in beeld te brengen voor de kasstroomprognoses 2021 en verder. Natuurlijk is het hiervoor van belang de terugkoppeling van de belastingdienst af te wachten. Verder adviseren wij vooral om, in het geval van een verwacht negatief effect per saldo van de WEH, in de gevoeligheidsanalyse bij de toelichting op de balans hierover informatie op te nemen. Het is verstandig om deze voorgenomen toelichting vooraf te bespreken met de accountant.

Meer dan ooit wordt de gevoeligheidsanalyse op de financiële positie in de toelichting van de balans 2020 lezenswaardig.

Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met Teus van der Heiden.