investeringsstatuten

Bij de invoering van de Woningwet 2015 deed ook de verplichting tot het hebben van een investeringsstatuut, als uitwerking van het Reglement Financieel Beleid en Beheer, zijn intrede. In 2016 is er vanuit Aedes/VTW een modelstatuut verspreid en is er door de Aw getoetst of de opgezette (papieren) Governance structuur, waar dit statuut deel van uit maakt, adequaat was ingericht. In het tijdsbeeld van 2015 was dit een logische stap. Het ontbrak indertijd immers nogal eens aan een gedegen onderbouwing van een investeringsbesluit en de afwegingskaders gingen veelal niet verder dan de berekening van de onrendabele top van de investering en vervolgens het beargumenteren waarom deze onrendabele top voor het betreffende project acceptabel was in het licht van de (volkshuisvestelijke) doelstellingen. Inmiddels is dat gelukkig (ook op papier) anders.

Er moet nadrukkelijk gewerkt worden met een normen en eisenkader waaraan investeringen moeten worden getoetst (op object, complex en portefeuille niveau). Het aanvragen van financiering was destijds, en is nog steeds, slechts een telefoontje naar de geldgever, het regelen van gemeentelijke achtervang, en het voor akkoord doorsturen van de stukken naar het WSW. Wellicht dat ook daar in de toekomst kritischer gekeken gaat worden (met name daar waar het investeringen betreft die geen (beleids)waarde toevoegen, zoals duurzaamheidsmaatregelen etc). Daarbij is het niet ondenkbaar dat er toch ook weer wat kritischer gekeken gaat worden naar de financiering van specifieke projecten.

In een investeringsstatuut zouden alle aspecten beschreven moeten worden die verband houden met het investeringsproces van een corporatie. Hierbij wordt gekeken naar de te behalen volkshuisvestelijke en financiële resultaten van de voorgenomen investering, enerzijds op projectniveau, anderzijds op portefeuilleniveau. Ook worden in het investeringsstatuut de verantwoordelijkheden en rollen bij het opstellen en beoordelen van de investering binnen de organisatie benoemd.

Wat betreft de projectbeoordeling valt te zeggen dat de komst van het investeringsstatuut voor veel corporaties een ‘modernere’ vorm van vastgoedrekenen introduceerde, waarbij gekeken werd naar rendement (daarvoor toch een beetje een vies woord in corporatieland). Sturen op kasstromen werd hiermee gemeengoed. IRR (Internal Rate of Return) en WACC (Weighted Average Cost of Capital) deden hun intrede. Voor een individueel project een uitstekende methode om het rendement vast te stellen en daar vervolgens de financiering voor aan te vragen.

Voor wat betreft de beoordeling op portefeuilleniveau, geldt dat veelal werd (en wordt) volstaan met het doorrekenen van de geplande investeringen in de meerjarenprognoses, en de toetsing van de kengetallen als Solvabiliteit, Loan-to-Value en ICR aan de door WSW en Aw gestelde normen. Bovendien is vanuit de verplichte verslaglegging de tijdshorizon waarnaar corporaties hier kijken vaak niet langer dan vijf jaren, over de jaren daarna hoeft immers geen externe verantwoording te worden afgelegd (hoewel de inputparameters voor de bepaling van de noodzakelijke rekennormen wel een periode van 15 jaar beslaan).

Opvallend in veel van de huidige investeringsstatuten is dat de normen waaraan getoetst wordt, enkel en alleen vanuit de financiële kant van de investeringsbeslissing bepaald zijn. Het investeringsstatuut zou, naar onze mening, moeten starten vanuit de volkshuisvestelijke doelstellingen van de corporatie. Steeds meer echter, is bij de afweging voor het doen van investeringen het normenkader van WSW en Aw leidend geworden. Corporaties willen immers niet ‘op de vingers getikt’ worden vanwege het overschrijden van één van de gestelde normen. Hiermee is het voldoen aan de normen voor veel corporaties tot een belangrijke doelstelling op zichzelf geworden, waarvan het maar zeer de vraag is of dit wel een gerechtvaardigde positie is voor deze normen. Daar zijn ze oorspronkelijk nooit voor bedoeld.

Corporaties dienen zich immers primair te richten op de volkshuisvestelijke doelstellingen die de betreffende corporatie in haar werkgebied heeft. Het voldoen aan de door extern toezichthouders in het leven geroepen normen is vanuit deze optiek slechts een randvoorwaarde voor het bepalen van de grenzen aan de uitvoering van de volkshuisvestelijke taken. Bovendien zijn deze normen vanuit de gedachte van continuïteit van de bedrijfsvoering ook nog eens uiterst betwistbaar.

Hiernaast blijkt de Nederlandse politiek keer op keer in staat uit te blinken in zelfgekozen onkunde, door vermogen en liquiditeit bewust met elkaar te willen verwarren. Dat heeft ook in het verleden al geleid tot meerdere debacles. Alleen al om een nieuwe ‘DAF’ situatie te voorkomen (torenhoog vermogen (=papier) en geen liquiditeit (= geld) en daardoor failliet) is het nodig om te stoppen met het financieel uitkleden van de woningcorporaties. Met de huidige regelgeving en normering lopen binnen vijf jaar een groot deel van de corporaties tegen hun financiële grenzen aan, waardoor adequate uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken in het geding lijkt te komen.

Naast het feit dat de financiële toetsing als restrictieve toets relatief weinig ruimte overlaat voor toetsing van de investeringsbeslissingen op volkshuisvestelijke doelstellingen, voldoen op dit moment veel investeringsstatuten ook niet meer voor de financiële toetsing. De oorzaken daarvoor zijn gelegen in een optelsom van uiteenlopende omstandigheden. De belangrijkste zijn: gewijzigde beoordelingssystematiek (van bedrijfswaarde naar beleidswaarde), gewijzigde financieringssystematiek (van object- naar portefeuillefinanciering), de al langer aanhoudende lage rentestand, strengere duurzaamheidseisen, sterke (bouw- en grond)kostenstijgingen, toenemende overheidsheffingen (VpB/ATAD en verhuurderheffing), sterk restrictief huurbeleid et cetera.

Deze maken dat de door de corporatie zelfbenoemde normrendementen in het investeringsstatuut op voorhand eigenlijk al niet meer haalbaar zijn. Het bestaande kader en gehanteerde normering functioneren niet meer, omdat eigenlijk bij elk investeringsvoorstel moet worden afgeweken van het eigen beleid. Daarbij moet elke keer worden uitgelegd waarom. Dat kan niet de bedoeling zijn. Als elke keer sprake van is van een uitzondering, voldoet de regel niet meer.

Bovengenoemde veranderingen, maar vooral de impact van de combinatie ervan, maken dat het met de huidige kaders bijzonder lastig is om een goede investeringsafweging te maken. Door de veranderingen raak je ook het bestaande ‘gevoel’ dat je had bij rendementsberekeningen kwijt. De huidige rendementen zijn (te) laag om door de eisen van het investeringsstatuut te komen. Daarnaast blijft de vraag bestaan hoe je nu volkshuisvestelijk rendement kunt berekenen. Zoals gewoonlijk helpt het ook hier om maar gewoon te beginnen bij het begin. Dat is met het opstellen van een nieuw investeringsstatuut. Gezien het bovenstaande is daar alle reden toe! Een nieuwe werkelijkheid vraagt om een andersoortige projectbeoordeling.

Wij gaan ervan uit dat investeringen zowel maatschappelijk (volkshuisvestelijk) en financieel moeten worden beoordeeld. Voor beide perspectieven moeten eenvoudig vast te stellen, begrijpelijke en passende indicatoren worden op- en vastgesteld. Hierbij kan het handig zijn om aan te sluiten bij al bestaande prestatiemetingen die de organisatie al hanteert. Verwijs in het investeringsstatuut naar een apart document, waarin je indicatoren, normen en drempelbedragen vastlegt. Op deze manier kun je deze periodiek bijstellen en hoef je niet iedere keer het investeringsstatuut aan te passen.

Corporaties zijn richting de RvC vergadering over de begroting in november nu aan de slag om het investeringsstatuut bij te stellen (minimaal met andere bedragen). Het zou een goede eerste stap zijn, wanneer ze hierin het maatschappelijk perspectief vooropstellen, aangeven wat in de MJOB (MeerJarenBegroting) 2021-2025 aan investeringsbudget in totaal beschikbaar is. En daarnaast voor het indienen van een investeringsvoorstel een check uitvoeren, of de berekeningen voldoen aan de eigen normen in de referenties (denk aan nieuwbouw driekamerwoningen, tweekamerwoningen, etages, groot onderhoud of renovaties met bepaalde bedragen, sloop/nieuwbouw e.d.).

Toe aan zo’n nieuw investeringsstatuut? Bij het bepalen daarvan kunnen wij de nodige elementen en bouwstenen aandragen, die naast financiële aspecten (budgetten, rendementen en normeringen) ook voldoende oog houden op volkshuisvestelijke aspecten die bij het voorbereiden en nemen van investeringsbeslissingen betrokken moeten worden. Uiteraard stellen we ook graag met u de begrotingen op en beoordelen en verwerken we de consequenties van de investeringsmogelijkheden hierop.

Het zijn wellicht wat open deuren, maar toch is het van belang ze te vermelden. Het blijft tenslotte gedurende het hele proces rondom het beoordelen van investeringsbeslissingen van belang om het gezonde verstand te blijven gebruiken. Blijf alert en scherp, ga niet over een nacht ijs. Blijf alert bij het inrekenen van investeringen: ‘hebben we er scherp genoeg naar gekeken, hebben we het goed genoeg met elkaar doorgesproken en geloven we zelf (nog) in de cijfers waar we mee rekenen’? Past het echt binnen onze (volkshuisvestelijke) doelstellingen? Check of de gehanteerde normen nog actueel zijn en de uitkomsten marktconform en hou in de gaten of de vrije verkoopwaarde minimaal gelijk is aan de stichtingskosten. Peil het gevoel bij de investering. Als een investering niet goed ‘voelt’, is deze dat misschien ook niet, ondanks een mooie financiële uitkomst (op papier).

Hoewel de methode wellicht standaard is, is het opstellen van een investeringsstatuut dat beslist niet! Dat blijft maatwerk, daarvoor hebben wij de expertise in huis.