Woningcorporaties worden er vanuit verschillende kanten steeds indringender op aangesproken om woningen te bouwen, grootschalig te renoveren of om duurzaamheidsmaatregelen uit te voeren. In alle gevallen geeft de woningcorporatie heel veel geld uit. De balanswaarde neemt daarbij niet in dezelfde mate toe en dus is de druk op de relevante kengetallen steeds meer voelbaar.
Een zorgvuldige afweging om een investering wel of niet te doen is veelomvattend, want enerzijds moeten de huurverhogingen in het belang van de huurders gematigd zijn en anderzijds zal iedere woningcorporatie binnen de kengetallen van de toezichthouders moeten blijven werken.
De vraag die nu voor ligt is, of het voor (kleinere) investeringsposten afdoende is, als de jaarbegroting is vastgesteld en in november ook door de RvC is goedgekeurd. Er komen immers ook projecten voor, waarbij het investeringsbedrag onder de € 3 miljoen exclusief omzetbelasting. Hiervoor is volgens de Woningwet geen goedkeuring van de RvC nodig.
Of mag je verwachten dat aan investeringsbesluiten in alle gevallen door de bestuurder en de RvC specifiek aandacht wordt besteed, voordat het project mag beginnen, inclusief de aanbesteding. En zo ja, op welke manier? We kunnen ons voorstellen dat een investeringsbesluit, vanwege de vele belangen, een proces behoort te doorlopen, waarin op een overzichtelijke manier tot besluitvorming en goedkeuring door de RvC wordt overgegaan.
Hoe is dit in de Woningwet 2022 geregeld en wat kan de woningcorporatie verder organiseren om meer “grip” te krijgen op de diverse vormen van investeringsvoorstellen?
Woningwet 2022
Volgens de woningwet zijn bepaalde besluiten onderworpen aan de goedkeuring door de RvC. Volgens artikel 26, eerste lid onder c worden hiertoe gerekend “de besluiten van het bestuur tot het doen van investeringen ten behoeve van de volkshuisvesting, indien daarmee tenminste € 3 miljoen gemoeid is.” (Dit is exclusief omzetbelasting).
In het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 komt in het eerste lid van artikel 21 de volgende vrijstelling voor. “De goedkeuring, bedoeld in artikel 26, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de wet, is niet vereist in geval van investeringen ten behoeve van het in stand houden van of treffen van voorzieningen aan onroerende zaken in eigendom van de toegelaten instelling, tenzij de statuten bepalen dat die goedkeuring in dat geval wel vereist is.”
Deze wettelijke kaders geven naar onze mening veel ruimte. Immers veel projectuitgaven van woningcorporaties worden in deze jaren van duurzaamheidsmaatregelen besteed aan het in stand houden van het woningbezit. En zouden deze projecten dan niet onder het goedkeuringstraject vallen? En wat zou je als woningcorporatie kunnen doen om een proces te hebben waarbij alle geledingen van de woningcorporatie een goed gevoel hebben? Om dit verder toe te lichten hieronder enkele praktijkvoorbeelden.
Voorbeelden
Een woningcorporatie bereidt een nieuwbouwproject voor van 50 woningen. Na een startbesluit in 2020 is aan de bestuurder in 2021 een ontwikkelbesluit voorgelegd met een investeringsbudget van € 11 miljoen. In overeenstemming met het investeringsstatuut heeft de RvC dit besluit goedgekeurd. Nu volgt in juni 2022 het investeringsbesluit. Dit is moment waarna de opdrachten zullen worden getekend. Ook dit besluit dient te worden goedgekeurd door de RvC. Deze datum wordt door deze woningcorporatie als het ifec-moment (interne formalisatie, externe communicatie) beschouwd. Voor het verschil tussen de begrote investeringskosten ad € 11 miljoen en de berekende Marktwaarde Verhuurde Staat (MVS) zal in de jaarrekening 2022 een onrendabele top worden verantwoord.
Hoe zou deze woningcorporatie moeten omgaan met investeringsvoorstellen die niet over nieuwbouw gaan?
In de begroting zullen zeker investeringsplannen opgenomen zijn om de duurzaamheid van woningen te verhogen. Is het dan voldoende om deze investeringsprojecten in de begroting op te nemen? Of is er vanuit het oogpunt van goede governance een uitgebreider proces nodig?
Stel dat het gaat om het aanleggen van zonnepanelen in 2023 dat begroot wordt op in totaal € 4 miljoen euro (ca. 1000 woningen). Zonnepanelen zijn een verbetering van de woning en de uitgaven zullen dan ook als investering worden behandeld in de jaarrekening. Het is een uitgave van meer dan € 3 miljoen, maar het is wel bestaand vastgoed.
Dan zou je kunnen beredeneren, dat het opnemen in de begroting 2023 afdoende is. En dan helpt het, als de woningcorporatie een duidelijk beleid heeft welke huurverhoging of verhoging van de servicekosten tegenover deze investering behoort te staan.
Het wordt al wat ingewikkelder, als naast de zonnepanelen in één projectvoorstel isolerende maatregelen en andere verbeteringen en onderhoudswerkzaamheden zijn opgenomen.
Stel dat een project voor een complex van 100 woningen een uitgavenbudget kent van € 3,5 miljoen (ex BTW). Het voldoet niet aan de criteria van Ingrijpend Verbouwen. In de begroting 2023 is het dan al een opgave om de investeringen van de onderhoudsuitgaven te scheiden. Daarom staat een bedrag van € 2,5 miljoen onder de investeringen en €1 miljoen onder het planmatig onderhoud. In het MT wordt de begroting 2023 besproken met een toelichting van de Manager Vastgoed. De begroting 2023 wordt door de bestuurder vastgesteld. De RvC geeft goedkeuring aan deze begroting. Vervolgens wordt goedkeuring gevraagd aan de huurders (wettelijke eis is het behalen van 70 % goedkeuring) en wordt de omgevingsvergunning aangevraagd en ontvangen. In mei 2023 kan dan de opdracht aan de aannemer worden verstrekt. Echter in dat halve jaar vanaf de begrotingsvergadering kan er van alles gebeurd zijn. De aannemersprijzen kunnen anders zijn, de financiële positie van de corporatie, de relatie met de huurders etc. Daarbij komt ook nog, dat de optie van “Ingrijpend verbouwen” met een aanpassing bereikbaar is. Het complex zou door meer ingrepen een langere levensduur kunnen krijgen in de aanloop naar gasloos in 2050. Enkele alternatieven zijn vooraf door de Afdeling Vastgoed onderzocht. En door de badkamers en keukens in het kader van dit project te vervangen kan het aangepaste budget van € 4 miljoen nu volledig als investering worden verantwoord. Tegenover deze investeringen is een verhoging van de streefhuur berekend. Daaruit volgt nu een onrendabele top van € 3 miljoen die een half jaar geleden op een te investeren bedrag van € 2,5 miljoen nog € 2 miljoen was. Deze factoren raken ook de financieringscapaciteit. Kortom, dit is een veelheid van factoren die om een overzichtelijke afweging vragen. Het voelt niet goed, als dit besluit in 2023 niet zichtbaar aan de bestuurder en de RvC wordt voorgelegd.
Het beheersinstrumentarium van de woningcorporatie
Wat zou een oplossing bij uw woningcorporatie kunnen zijn? Het systeem van 4 of 5 fasedocumenten voor iedere investering is bewerkelijk en kan belemmerend zijn om snel te handelen.
Een idee zou kunnen zijn om voor verbeteringsprojecten die niet voldoen aan de criteria van de Woningwet een verkort traject op te nemen in het investeringsstatuut.
Bij projecten boven de € 3 miljoen aan renovaties/duurzaamheidsmaatregelen kan in een verkort investeringsvoorstel het volgende worden behandeld. Na een korte inleiding met de plaats van het project in de jaarbegroting worden de uit te geven posten voorgelegd. Grote verschillen ten opzichte van de jaarbegroting worden toegelicht. Wanneer het project niet als “Ingrijpende Verbouwing” kan worden verantwoord, wordt aangegeven welke posten onderhoud zijn en welke investering. Aangegeven wordt of er een huurverhoging wordt toegepast en wat de onrendabele top is van de investering. Ook wordt vermeld of en hoe de portefeuillestrategie voor dit complex wordt aangepast. Wellicht wordt de doelgroep anders en is de verwachte levensduur nu veranderd. Voorzover van toepassing wordt ook behandeld, welke alternatieven er waren en waarom hier niet voor is gekozen. Dit verkorte voorstel voorziet de controller van een memorandum. Op deze wijze kan de bestuurder na de bespreking in het MT met een “geruster hart” zijn besluit nemen.
Dit investeringsbesluit kan dan ter informatie worden bijgevoegd bij de eerstvolgende tertiaalrapportage aan de RvC.
Wat is voor uw woningcorporatie het beste traject?
Het is een constatering van Hofmeier dat niet-nieuwbouwprojecten op hele verschillende manieren worden behandeld bij woningcorporaties. We zien hele bewerkelijke trajecten, maar ook dat er nauwelijks tijd wordt besteed aan investeringen in bestaande complexen, terwijl de belangen groot kunnen zijn.
Het is de taak van alle betrokkenen om weloverwogen het traject te kiezen, dat het beste past voor alle betrokkenen in uw woningcorporatie.