Wederom geslaagd Hofmeier Seminar
Onze dagvoorzitter Piet Klop van Public Values startte de bijeenkomst door te verwijzen naar de onjuistheid van de beweringen in campagne van de Woonbond over ‘winst’ op de huur van sociale huurwoningen. Het is van groot belang om de juiste begrippen te gebruiken als je zaken als winst of waarde wilt duiden of verschillen nader wilt verklaren.
Cor Snoeijs, bestuurder van Stekademy en Martijn Rink, directeur-bestuurder van Rhenam namen ons mee in de praktijk van het afleggen van verantwoording over de waardeontwikkeling van het vastgoed. Dat valt lang nog niet altijd mee. Met vastgoed moet je actief sturen op waardeontwikkelingen. Je moet je constant bewust zijn van wat er in je omgeving gebeurt en dat zo goed mogelijk benutten. Marktwaarde is daarbij prima voor verantwoording, maar de beleidswaarde past een corporatie beter om uit te drukken wat ze nu eigenlijk doet en wat het effect daarvan is op de waarde van het vastgoed. Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde zit met name in uitgaven die worden gedaan op het gebied van bereikbaarheid (door-exploiteren), betaalbaarheid (streefhuur), kwaliteit (onderhoud) en service (beheer en leefbaarheid).
Lambert van den Top van Reasult gaf inzicht in hoe de waardemutatie van het vastgoed ten behoeve van de winst- en verliesrekening en beleidsinzichten eruit zou kunnen zien, door individuele posten die de het verschil tussen 1 januari en 31 december verklaren te benoemen. Om goed inzicht te kunnen geven is de kwaliteit van de data cruciaal. Om de verschillen goed te kunnen verklaren is uitsplitsing over verschillende categorieën nodig en moeten deze over het hele jaar worden gevolgd. De verschillen kunnen inzichtelijk gemaakt worden voor de hele portefeuille-, op wijk-, op complex- en vhe niveau. Met de beschikbare software is het mogelijk op alle waardeverschillen in te zoomen.
Voor de pauze schetste Fred Baptist van Fortierra aan de hand van vier stappen beheren, valideren, visualiseren en informeren hoe u kunt komen tot een volledig en betrouwbaar beeld van uw vastgoedobjecten. Daarvoor wordt er niet alleen maar geput uit data uit openbare bronnen (aangezien die niet erg betrouwbaar zijn), maar worden ook andere gegevensbronnen met elkaar gecombineerd. Daardoor ontstaat een completer beeld van specifieke vastgoedobjecten. Bijvoorbeeld bij het beoordelen van kinderdagverblijven wordt alleen maar het pand zelf getoetst op veiligheid. Met de gegevens van Fortierra krijg je ook andere gegevens boven tafel. Zit er misschien een geitenfokkerij in de omgeving (Q-koorts risico), of bevind het dagverblijf zich misschien in de hindercirkel van industrie of is er sprake van luchtvervuiling? Zaken die in eerste instantie niet meteen uit een standaard veiligheidsonderzoek naar voren komen, maar wel uitermate relevant zijn voor de waardebepaling. Ook voor woningen zijn dit soort beoordeling te maken.
Na een korte pauze stelde Rob Hagemans van Hagemans Vastgoedonderhoud dat ‘op basis van de gegevens in de database van Hagemans, de traditionele opname volstrekt overbodig geworden is’. Big data maakt het mogelijk om een betrouwbare inschatting te geven van de onderhoudskosten per complex. Dat maakt een scherpere prijsstelling, een betere inschatting van de uit te voeren werkzaamheden en daarmee lagere kosten voor de corporatie mogelijk! Ook hier geldt dat de kwaliteit van de data wel goed moet zijn. De nulmeting moet wel kloppen, maar je hoeft niet meer alle woningen door om op basis van de huidige conditie inzicht in de onderhoudskosten en effecten in kasstromen inzichtelijk te kunnen maken. Op basis van de gegevens en de ervaringen uit het verleden worden de onderhoudskosten heel precies voorspelbaar. We gaan naar datagestuurd woningonderhoud: van preventief naar predictief onderhoud.
Jet Bicker Caarten, Manager Volkshuisvesting bij Portaal Leiden sloot de dag af. Ze vroeg zich af wat nu voor de huurders van corporaties het belang is van dit alles. Waardestijgingen of -dalingen zijn niet zo belangrijk, maar de mogelijkheid om kosten te besparen zijn dat wel. Het is uiteindelijk de huurder waarvoor we het allemaal doen, laten we dat niet uit het oog verliezen.
De middag werd afgesloten door Peter van Gilst. Hij vatte kort nog even de dag samen en bedankte de sprekers en aanwezigen. Hij nodigde iedereen meteen ook uit voor het congres van Risk Values, waar Hofmeier ook een deel van het programma verzorgd, op 5 april aanstaande.
Op de afsluitende borrel werd nog lang en geanimeerd nagepraat over de diverse onderwerpen die aan de orde waren gekomen. Wij ontmoeten u graag tijdens een van onze andere evenementen!
