Op 3 juli 2019 publiceerde SBR-Wonen “Definities Onderhoud en Beheer ten behoeve van verantwoording en prognose”. Doelstelling van deze richtlijn is om meer eenduidigheid te brengen in het rubriceren van bedragen in de begroting en de jaarrekening, zodat de beleidswaarde en de financiële kengetallen een solidere basis krijgen.
Deze richtlijn kent geen overgangstermijnen. En het heeft directe gevolgen voor de begroting 2020 en de jaarrekening 2019 voor wat betreft de beleidswaarde. De belangrijkste consequentie van deze richtlijn is dat het onderscheid tussen investeringen (verbeteringen) en onderhoudskosten volgens de nieuw vastgestelde uitgangspunten gemaakt moet worden. Gebeurt dat niet (goed), dan is de begroting 2020 (met de daaruit berekende kengetallen) niet juist en zal ook voor de bepaling van de beleidswaarde in de jaarrekening 2019 geen gebruik kunnen worden gemaakt van de berekeningen van de meerjarenonderhoudsbegroting 2020-2034. Dat geeft teleurstelling en dubbel werk in de drukke tijd van het samenstellen van de jaarrekening 2019.
In de afgelopen weken is hier bij woningcorporatie QuaWonen als volgt aan gewerkt;
Tijdens het overleg met de afdelingsmanagers Bedrijfsvoering en Vastgoed is geconcludeerd, dat niet alle renovatieprojecten aan de criteria van ingrijpende verbouwing zullen voldoen. Het mooie van een ingrijpende verbouwing is dat deze volledig als investering verwerkt behoort te worden. Nu niet alle projecten aan deze criteria voldoen, kunnen niet alle projectuitgaven als investering gerubriceerd worden. Daarom is een set van werkbare kaders opgesteld voor de (renovatie)projecten die niet aan de criteria van ingrijpende verbouwingen voldoen. Zo is het voor de afdeling Vastgoed duidelijk hoe zij de verdeling tussen verbetering (een investeringskasstroom) en onderhoudskosten (operationele kasstroom) moeten maken.
Daarbij is gebruik gemaakt van de fiscale praktijkhandreiking van 2014. Deze fiscale praktijkhandreiking is overigens veel omvangrijker dan de (interne) beslissingsregels. Deze door QuaWonen ontwikkelde kaders zijn als voorstel besproken met de externe accountant. QuaWonen zal nu deze verdeling toepassen in de projectvoorstellen, de begroting 2020 en de meerjarenonderhoudsbegroting.
Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat de onderhoudsonderdelen in de renovatieprojecten niet tot dubbeltellingen in het begrote onderhoud leiden. De kans bestaat immers, dat ingrepen die nu kwalificeren als onderhoudskosten, in plaats van als investering, in de meerjarenonderhoudsbegroting al waren opgenomen als kosten in het tijdvak 2020-2034. Zonder correctie lopen de onderhoudskosten in de jaren 2020-2034 onterecht op. Met als negatief gevolg, dat het gemiddelde onderhoudsbedrag over de periode 2020-2034 hoger is dan nodig. Dat levert dan weer een hogere afslag voor de onderhoudskosten op in de beleidswaarde.
Deze beleidswaarde is vervolgens direct van invloed op de Loan-to-Value. Die vormt al snel een begrenzing voor de investeringsbeslissingen in de meerjarenbegroting. Ook kan als gevolg van dubbeltellingen de Interest Coverage Ratio (ICR) sneller een beklemming worden, wanneer de operationele kasstromen van het onderhoud (onterecht) zouden toenemen.
Om in de maanden augustus/september de meerjarenonderhoudsbegroting 2020-2034 in overeenstemming met de genoemde richtlijn te krijgen, adviseren wij om de afdeling Vastgoed vooraf werkbare kaders mee te geven. Om zeker te zijn dat ook de accountant bij de controle van de jaarrekening 2019 akkoord zal gaan met de toegepaste verdelingen, adviseren wij u de voorgestelde kaders vervolgens voor te leggen en te bespreken met uw externe accountant. Mocht u bij deze werkzaamheden advies of assistentie nodig hebben, dan kan Hofmeier u hierbij van dienst zijn.